¿Comprar o alquilar una casa? ¿Qué conviene hacer?

Hemos hablado de si debíamos pedir un crédito y de como hacerlo. Hoy nos centraremos en la inversión más grande que hacemos en nuestra vida: la vivienda.

Lo primero, la buena noticia que ya adelantábamos hace unas semanas, si compramos en plano también podemos desgravar. Si. Hace días se entregó la normativa que acompaña a la Ley de Presupuestos y en ella encontramos esa buena noticia. Sabíamos que a partir del 1 de enero la compra de vivienda dejaba de desgravar para rentas superiores a 24.100 euros. La buena noticia es que se admite la pre-compra, o compra sobre plano. No hace falta escriturar la vivienda.

Pedir una hipoteca ya no es lo que era... Hasta el 2007 no era necesario tener ahorros. Te daban bastante más, incluso, de lo que te costaba el piso. Ni siquiera hacía falta tener estabilidad en el empleo. Las entidades creían que la subida de precio de las casas no pararía. 

Hoy las cosas no son así... La morosidad (el porcentaje de incumplimientos en los préstamos) ha pasado del 0,7% en el 2007 al 5,5% a finales del verano. El paro pasó del 8% al 20%. Hoy es casi imposible que te den el 100% del precio de la vivienda. Y, desde luego, la estabilidad en el empleo es fundamental.

Dices que es casi imposible que nos den el 100% del precio de la vivienda. Pero hay algunos casos. Si. Uno de los objetivos principales de las entidades financieras es sacarse de encima todos los pisos que tienen en propiedad. Son viviendas embargadas a particulares o a promotores. En estos casos, y desde aquí recomendamos echarles siempre un vistazo a estas ofertas, si los bancos y cajas nos dan las facilidades de hace unos años: el 100%, tipos de interés más bajos...

¿Cómo podemos conseguir unas buenas condiciones para nuestra hipoteca? El ideal que busca el banco es que no pidas el 100%, hacerlo en pareja, ser jóvenes y tener el trabajo más estable posible. Se mira la antigüedad. Y también que lo que vayamos a pagar al mes de hipoteca no se lleve más de un tercio de nuestros ingresos netos.

¿Y que tipos de interés podemos conseguir? Hoy en día es difícil conseguir un diferencial menor del 0,6%; excepto si se trata de una subrogación, es decir, cambiar una hipoteca de entidad. Debemos de fijarnos, además, en las comisiones que nos cobran. Una muy importante es la de cancelación, sobre todo la parcial. En una hipoteca es muy interesante a final de año hacer pagos extraordinarios a nuestra hipoteca con el límite de la fiscalidad, es decir, 9.015 euros por declaración, siempre que tengamos retenciones de las que desgravar.

La fiscalidad va a cambiar. ¿Nos conviene comprar nuestra vivienda antes de que acabe el año? Vamos a ver, la fiscalidad nos devuelve, en el mejor de los casos, un 15% de todas las cantidades que paguemos por el piso. Hay analistas que creen que este cambio en la fiscalidad esta manteniendo los precios, que a partir del año que viene el mercado bajará un 25%. Nuestro consejo es que si estábamos a punto de comprar que lo hagamos. Y si no... pues hay que pensárselo mucho. No nos olvidemos que va a ser el gasto más "gordo" de nuestra vida.

Y podemos optar por alquilar. Claro. Es interesante ver la diferencia de precio y de posibilidades entre comprar un pìso o alquilarlo. Comprar supone una atadura mucho más fuerte. Si no tenemos un trabajo muy, muy estable y que nos encante la compra, sobre todo en un sitio no muy grande nos condiciona mucho. Por ejemplo, si somos unos buenos comerciales y vivimos en Vigo o en Coruña pues más o menos podremos tener trabajo. Pero si nos dedicamos a un tipo de soldadura específico y vivimos en Viveiro, por ejemplo, si cierra nuestra empresa tendremos que emigrar a Ferrol, Coruña, Vigo... En ese caso la compra es un poco más arriesgada. La estabilidad en el empleo es fundamental.

Pero, en caso de querer cambiar de residencia, siempre podemos vender nuestro piso. Es verdad, pero eso ya no es lo que era. Hasta hace cuatro años era relativamente fácil encontrar un comprador para casi cualquier vivienda. Hoy es muy difícil, máxime si queremos hacerlo sin perder dinero. Es prácticamente imposible comprar una vivienda, venderla al cabo de cinco años, y no perder dinero.

¿Cómo podemos comparar el alquiler a la compra? Además de lo que hablábamos antes de la estabilidad lo ideal es ver en la zona en al que estamos pensando en comprar cuánto costaría alquilar. Si la hipoteca, a 30 años, y pensando en un interés del 5% nos sale a 750 euros al mes y el alquiler a 400... Pues blanco y en botella. A la hipoteca, además, tenemos que sumarle el IBI (catastro), que pueden ser unos 20-30 euros al mes, la comunidad (30-60), seguros, y las posibles derramas o gastos extraordinarios.

Somos un país muy poco dado a alquilar. Es cierto, si en España viven de alquiler menos del 10% de la población, en muchos países de Europa, con más poder adquisitivo que el nuestro como Alemania, Dinamarca, Países bajos... alcanzan el 35%-40%. Son culturas distintas. La compra de una casa hace que la capacidad de moverse para mejorar en el empleo o para buscar nuevas oportunidades sea mucho más baja.